A questão de saber se a varanda está incluída na área total do apartamento surge na maioria das vezes em transações imobiliárias, registro de documentos técnicos para habitação. Nestes casos, é baseado em princípios e pode "custar" ao comprador várias dezenas ou mesmo centenas de milhares de rublos. Para evitar tal situação ajuda a conhecer os fatores de redução, o uso correto dos termos “área total do apartamento” e “área habitacional”. Também é importante interpretar corretamente os atos legislativos sobre o tema.
O que está incluído na área total do apartamento - pontos controversos
- Total - a soma de todas as áreas de habitação que devem ser contabilizadas de acordo com o Código de Habitação RF.
- Residencial - soma das áreas das salas que são alocadas como tais no projeto do edifício. O objetivo semântico desta sala é a residência permanente de uma pessoa.
- Útil - no nosso país - esta é a soma das áreas de todas as instalações, tendo em conta a varanda, mezanino, exceto escadas, poço de elevador, rampa e similares, no exterior - a soma apenas das áreas utilizadas.
O comprador fechou acordo com a incorporadora sobre participação acionária, com expectativa de compra de um apartamento de 77 m². m. Incluindo a área da loggia. Porém, no contrato, não havia referências aos coeficientes utilizados nos cálculos e uma cópia da planta baixa do edifício.
Artigo 15 do Código de Habitação da Federação Russa
Esta lei contém o conceito de habitação. É entendido como um tipo de local isolado, classificado como imóvel. Ao mesmo tempo, será considerado residencial se as pessoas puderem morar nele.
Esta lei também especifica o que está incluído no espaço total de vida. Isso está registrado no art. 15 da lei, nomeadamente, na parte 5. De acordo com o Código da Habitação, a metragem total de uma habitação inclui a soma das áreas das suas partes. Também inclui salas auxiliares. Neste caso, a exceção são as áreas de varanda, galerias, bem como terraços, varandas.
Observação! O LCD não inclui espaços de varanda e galerias no espaço total de vida.
Área total e habitacional do apartamento
A definição precisa da área dos objetos desempenha um papel importante nas transações imobiliárias. Afeta diretamente o valor de mercado dos imóveis. A área total de estar é determinada para o apartamento.
O esclarecimento da quadratura geral é necessário para os seguintes fins:
- cálculo do pagamento do aquecimento;
- acompanhamento estatístico do volume de construção;
- registo de documentação técnica de apartamento;
- determinação da base tributável (imposto sobre a propriedade);
- calcular o valor do imóvel;
- levar em consideração as normas de alojamentos na celebração de um contrato social de locação;
- cálculo do pagamento pela manutenção da habitação;
- cálculo das prestações sociais associadas à habitação em apartamento.
A filmagem de instalações residenciais é determinada para outros fins:
- registro de contrato de hipoteca em banco;
- transações imobiliárias - doação, compra e venda;
- avaliar as condições sanitárias e de vida de vida, por exemplo, ao considerar as condições de vida de um filho menor.
O conceito de área total é um pouco mais amplo do que o conceito de residencial. Inclui não apenas quartos e salas de estar, mas também instalações auxiliares - uma cozinha, um banheiro. Com varandas e galerias, tudo não é tão óbvio e inequívoco.
Espaço de convivência
Primeiro você precisa decidir a terminologia. No SNiP 2.08.01−89 "Edifícios residenciais", os conceitos que explicam nomes como "loggia", "varanda", "varanda" são claramente explicados. Eles têm o seguinte significado:
- Uma sala envidraçada embutida ou anexa a um edifício de apartamentos (MKD), que não tem aquecimento e eletricidade, é chamada de varanda. Além disso, não deve haver restrições de profundidade.
- Um edifício integrado com restrições de profundidade, conectado à sala de estar mais próxima com fiação elétrica, é chamado de loggia.
- A varanda assemelha-se a uma loggia, ou seja, também tem um limite de tamanho e está ligada à sala ao lado com eletricidade.
Ao assinar um contrato de investimento para a compra de um apartamento com um incorporador, muitas vezes as pessoas enfrentam o problema de calcular corretamente os metros quadrados, o que afeta o custo final da moradia. Ao preparar documentos, você precisa calcular corretamente a área da varanda de um edifício residencial.
Se você olhar a questão do lado da lei, então muitos incorporadores que decidiram levar em consideração a varanda na área total da habitação não têm o direito de fazê-lo. O quadrado é calculado usando fatores de redução.
Se a filmagem da loggia deve ser levada em consideração e por quê, não há uma resposta inequívoca, uma vez que as idéias sobre isso diferem em diferentes documentos. A confusão ocorre devido ao fato de a edificação estar de acordo com as regras descritas no SNiP 31.01-2003, bem como os atuais códigos de edificação... Este documento indica que a quadratura é considerada de acordo com as instruções especificadas nas "Instruções sobre a contabilização do fundo imobiliário residencial na Federação Russa".
área total
A loggia está incluída na área total do apartamento, visto que, de acordo com a legislação, este termo inclui a filmagem total de absolutamente todas as instalações. Isso significa que deve incluir salas auxiliares para atender às necessidades dos residentes.
Você pode localizar e calcular independentemente este indicador. Você só precisa medir todos os comprimentos e inseri-los em uma calculadora Rosreestr especial. Isso permitirá que você descubra qual é o valor cadastral da habitação (aproximado).
Há algum tempo, considerava-se a área total de um apartamento sem varanda. Ou seja, não foi realizada a inclusão desta sala no número de salas adicionais. Isso significa que antes era possível calcular o valor de uma casa sem levar isso em conta. Além disso, as instalações não foram mencionadas ao emitir um certificado para um apartamento.
Desde então, o Código de Habitação foi alterado. E agora a área total do apartamento inclui uma varanda. Isso deve ser levado em consideração ao comprar, vender ou registrar novamente um imóvel.
Por isso, no cálculo da área total, a metragem aumenta, o que aumenta o valor final do imóvel. A lei atribui escritórios, salas e quartos a salas de estar. Adicionais são considerados:
- Loggias e varandas.
- Armários.
- Cozinhas.
- Cantinas.
Depende muito dos coeficientes usados. O espaço do projeto é calculado para uma varanda com um multiplicador de 0,3 e para uma loggia - 0,5. Estas instalações estão incluídas na área total e são consideradas durante a construção. É toda a praça que consta do passaporte técnico do apartamento.
A questão do aquecimento é decidida individualmente. Se houver radiadores instalados, e na estação fria você pode passar algum tempo na loggia, então este espaço pertence ao aquecido. Isso, é claro, afeta o valor das contas de serviços públicos. O recibo de habitação e serviços comunitários incluirá cada metro quadrado de instalações adicionais.
O que afeta a filmagem do apartamento
Ao comprar uma casa, é importante calcular com precisão a metragem. Este valor afeta indicadores como:
- o preço final da propriedade;
- o valor dos pagamentos para aquecimento;
- o valor do imposto sobre a terra;
- cálculo do valor do imposto sobre a habitação;
- determinação do valor da dedução fiscal;
- cálculo de 1 m2 de habitação durante o procedimento de realocação de moradores de uma casa de emergência;
- determinação de padrões de contabilidade de habitação;
- cálculo do espaço vital transferido ao abrigo de um contrato de arrendamento social;
- cálculo do valor das prestações sociais gratuitas do orçamento do Estado.
A filmagem também é necessária na lavratura de escrituras de transferência, lavratura de atos de fiscalização de espaço vital, formação de laudo de avaliação, alocação de quartos em dormitórios. Este indicador é necessário durante a elaboração de um certificado de registro de habitação e durante o processo de requalificação. Este parâmetro é sempre necessário ao vender imóveis.
Qual é a diferença entre varandas, varandas e galerias?
Para entender completamente a diferença em multiplicadores decrescentes, você deve primeiro entender as diferenças entre cada sala anexada. Por exemplo, galerias são caracterizadas pelo fato de serem salas de profundidade limitada, que são construídas em um edifício residencial. Isso não depende inteiramente da presença de uma parte envidraçada. A varanda é também uma divisão de um prédio de apartamentos de profundidade limitada. Ao contrário das loggias, ele se projeta para além da fachada e isso difere dela. Mas as loggias têm paredes laterais. São concebidos de forma a não perturbar a luz natural da divisão adjacente.
Um coeficiente igual a um é aplicado para a varanda. Ele difere não apenas porque não bloqueia o fluxo de luz do dia para a próxima sala, mas também tem sua própria iluminação separada. Além disso, a sala adjacente recebe sua própria janela independente.
Construção e projeto de chalés e casas particulares
Se você pretende comprar uma casa particular ou outra habitação, surgem as questões principais e fundamentais:
- qual é a área da casa;
- expressão de valor;
- escala.
O custo da habitação depende principalmente da área. Para que todos os processos da transação sejam realizados sem dolo e sem erros, você deve verificar a confiabilidade da área designada especificada no contrato de venda das instalações. E aqui você precisará de conhecimento da lei e das regras de cálculo.
Varanda e área total do apartamento - enquadramento legal
Para entender se a loggia está incluída na área total do apartamento, é necessário estudar vários atos jurídicos regulamentares. Estes são o Código de Habitação da Federação Russa, o Código de Regras "Edifícios residenciais com vários apartamentos", Ordem nº 37 do Ministério de Construção de Terrenos da Federação Russa, Lei Federal nº 214-FZ de 30 de dezembro de 2004.
Normas SNiP sobre a varanda
O mercado imobiliário é baseado nas normas especificadas no SNiP 31-01-2003 "Edifícios de apartamentos residenciais". Para determinar a área de um apartamento, um apêndice no formulário "B" faz uma referência às "Instruções sobre a contabilidade do estoque habitacional na Federação Russa" (doravante - as Instruções). A cláusula 3.34 das Instruções divide o cálculo em três categorias: área de estar, área de apartamento e área total. A instrução dá uma resposta exaustiva: a área da varanda continua incluída na área total do apartamento.
Vídeo: assessoria jurídica
Não há contradições nos atos jurídicos regulamentares da Federação Russa em relação à inclusão de uma varanda na área total do apartamento. Eles diferem apenas nos objetivos dos respectivos cálculos.
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Comentários (1)
- drnuggetice:
29/01/2021 às 08:32
Espero ter conseguido responder à pergunta que atormenta muita gente sobre se a área das varandas, loggias, terraços está incluída na área total do apartamento, e também se a área da varanda está incluída na o pagamento de utilidades.
Responder
Como considerar corretamente o fator de redução?
Se o incorporador oferece à venda 60 mil rublos por metro quadrado apartamentos de cem metros e eles têm uma área de 4 m2 perto das varandas e 6 m2 perto das loggias, então o custo total será de 6 milhões de rublos. Aplicando um multiplicador decrescente, obtemos números diferentes. Então, todas as instalações principais custarão 5,4 milhões, as extensões custarão 72 e 180 mil rublos, respectivamente. O preço total correto para o cliente final diminuirá em até 348 mil e chegará a 5,652 milhões de rublos. Como você pode ver, o valor economizado em conformidade com a lei é bastante tangível. Em casas modernas com layouts aprimorados, as extensões podem ser de até 20 m2! E geralmente há vários deles.
O que é um fator de redução
Tudo o que ultrapassa as paredes comuns do edifício não é considerado um apartamento.
Terraços, loggias e varandas estão incluídos na seção "instalações de verão" e não são adequados para habitar de acordo com o Código da Habitação.
Coeficiente
- esta é uma redução legal no custo total de um apartamento. A relação entre a varanda e a área da habitação é de 0,3. Para adicionar o quadrado da sala de verão, multiplique sua área por 0,3 e some ao restante das salas. Se for uma loggia, refere-se a uma sala não aquecida embutida com um coeficiente de 0,5. Esses números serão úteis para os documentos do Bureau of Technical Inventory.
Lembre-se de que o contrato de venda deve incluir uma planta baixa. Verifique a filmagem das seções não aquecidas de verão para verificar se o coeficiente foi aplicado a elas.
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Por exemplo, um desenvolvedor vende apartamentos de 100 m2 a 60.000 rublos por metro quadrado. As varandas destes apartamentos têm 4 m2 e as loggias têm 6 m2. O custo total dessa habitação é de 6.000.000 de rublos. Se você aplicar um multiplicador decrescente, obterá números diferentes. A área total das instalações será de 96 e 94 m2, e os anexos de verão com fator de redução de 1,2 e 3 m2. Após recálculo, as instalações principais custarão 5,76 e 5,64 milhões e as extensões 72 e 180 mil, respetivamente. O preço correto dos apartamentos será de 5.832.000 e 5.800.000 rublos. Se você usar os cálculos corretos, economizará até 200.000 na compra.
O que é possuído após o cálculo do coeficiente
Embora o coeficiente de loggias e varandas seja confirmado por atos não normativos, ele indica inconsistências nas leis. Você acha que pagou por toda a área do seu apartamento, no entanto, as varandas estão legalmente incluídas na propriedade comum da casa. Portanto, em sua posse pessoal, haverá apenas a filmagem entre as paredes, e a propriedade comum de um prédio de apartamentos é:
- andar;
- teto;
- paredes;
- placa de base;
- parede frontal;
- comunicações;
- parapeito.
O direito à propriedade privada aplica-se apenas ao que está dentro desses limites. Nesse caso, é ilegal exigir o pagamento por medidores extras não aquecidos. Naturalmente, não haverá reclamações quanto ao uso deste espaço. Mas lembre-se de que você não deve estragar ou interferir na propriedade pública para não receber multa.
Reduzindo coeficientes em construção compartilhada
A varanda e a loggia podem ou não estar incluídas na filmagem do apartamento. Isso depende diretamente das finalidades para as quais é calculado.
Na construção compartilhada de edifícios de apartamentos, essas premissas auxiliares são incluídas na quadratura geral, mas com coeficientes decrescentes. A disposição correspondente está contida na Lei Federal de 30 de dezembro de 2004 nº 214-FZ.
No parágrafo 1º do art. 5 o preço do contrato em relação à loggia, varanda, varanda e terraço é determinado da seguinte forma: "o produto do preço unitário da área total reduzida de tais alojamentos e a área total reduzida de tais alojamentos quartos. " Neste caso, o último consiste na “soma da área total da habitação com a área da loggia, varanda, varanda, terraço com coeficientes decrescentes”.
A metragem de loggias e varandas é levada em consideração quando se participa de uma construção compartilhada, uma vez que o desenvolvedor deve compensar os custos incorridos com a construção dessas estruturas.
Como funcionam na prática os fatores de redução de área para varandas e galerias? Se o desenvolvedor vende um apartamento de 50 m². m (incluindo uma varanda de 6 m²) a um preço de 50.000 rublos por m². m, então seu custo é de 2.500.000 rublos. Se levarmos em consideração o coeficiente, a área útil da varanda é reduzida para 1,8 sq. m, e o preço é de até 2.410.000 rublos, respectivamente. O valor economizado é tangível para o comprador e pode ser usado para necessidades pessoais ou para reformas no apartamento.
Cálculo da quadratura levando em consideração o fator de redução
Algoritmo para realizar cálculos
As formas das varandas são muito diversas.Eles são retangulares, chanfrados, redondos e alongados.
Medir uma estrutura retangular ou quadrada não é difícil, mas calcular a área de uma varanda complexa é muito mais difícil. A última tarefa pode ser facilitada dividindo o espaço desejado em formas geométricas simples. Por exemplo, uma janela saliente pode ser dividida em um triângulo e um retângulo.
- A primeira coisa a fazer depois disso é medir cuidadosamente os lados das figuras resultantes com uma fita métrica ou telêmetro.
- Faça um esboço da sala ou seu desenho no papel e marque as dimensões de todas as figuras nele.
- Todos os cálculos relacionados ao cálculo da área devem ser executados com uma calculadora.
- Calcule a área das figuras no desenho.
Contrato com o desenvolvedor
Não faz sentido que os desenvolvedores encontrem compradores e procurem ajudá-los a economizar dinheiro e reduzir os custos de material. Portanto, toda construtora tenta se proteger com antecedência. Isso se resume ao fato de que provavelmente consta no contrato uma cláusula que diz que pode haver uma ligeira diferença entre o projeto e a área real do apartamento. Ao descobrir esse fato, o comprador não fará nenhuma reclamação. Freqüentemente, os compradores concordam com antecedência e assinam documentos. Para obter informações sobre como redigir adequadamente um contrato com um desenvolvedor e fazer edições, veja este vídeo:
Pagamento de habitação e serviços comunitários para uma varanda
Mas, ao pagar contas de serviços públicos, você precisa ter cuidado: você pode descobrir que também paga pela varanda, mas seus vizinhos ou amigos não. Por que isso aconteceu? As concessionárias, com foco no Código de Habitação da Federação Russa, contam o aluguel no recibo de acordo com o Artigo 15. Se a área estiver indicada no passaporte cadastral junto com a varanda, não há nada a ser feito. No caso de compra de uma casa, é necessário estudar cuidadosamente o certificado de aceitação do apartamento: se preencher corretamente, não será ameaçado de cobrança extra na receita de medidores de varanda.
Para não pagar contas de serviços públicos de varanda na compra de um apartamento, contacte a nossa imobiliária. Vamos ajudá-lo a redigir os documentos corretamente, economizar tempo e quantidades significativas de contas de serviços públicos durante a sua estadia em sua nova casa.
Pagamento pela área da varanda
Alguns cidadãos acreditam erroneamente que o território da varanda está incluído na área total da habitação. O RF JK afirma que este não é o caso. Por outro lado, existem disposições do Código de Construção da Federação Russa, onde é indicado que essas instalações pertencem à parte residencial das instalações, mas com indicadores decrescentes.
Existem algumas suposições aqui que irão reduzir o custo da habitação, a saber:
- loggia - uma área de apartamento para a qual você não precisa pagar 100% do custo. Aqui, um indicador de 0,5 é usado para reduzir o custo da habitação;
- varanda - uma pequena parte da habitação, à qual também se aplica o indicador 0.3 para reduzir o preço.
Atenção especial deve ser dada ao pagamento de contas de serviços públicos. As pessoas costumam perguntar se essas áreas precisam ser levadas em consideração ao cobrar uma taxa. Os serviços responsáveis por esta área levam em consideração o território, e sem coeficientes decrescentes.
Isso está explicitado no Código de Habitação RF, portanto, eles não cometem nada ilegal. Como resultado, muitas vezes surgem situações de conflito entre os habitantes da cidade e os serviços públicos, o que leva as partes ao tribunal.
É possível ampliar o apartamento devido à varanda
Você pode, mas precisa fazer isso direito. Seus planos podem ser seriamente prejudicados pela dura realidade - ou seja, o uso irracional de medidores adicionais ou a coordenação incorreta do trabalho no BTI. Para quem quer aumentar o tamanho da sua casa por meio de uma varanda, se houver várias recomendações de como fazê-lo legalmente.
- Defina a funcionalidade.Por exemplo, o espaço extra na lateral da cozinha pode ser usado como sala de jantar, arrecadação ou área de TV. No quarto, pode equipar um escritório ou quarto de vestir.
- Lembre-se das regras. É totalmente proibido retirar as baterias. Se pretende realizar aquecimento - coloque aquecimento radiante, mas apenas eléctrico.
- Combine todas as obras. Se você vai demolir a parede divisória, é necessário coordenar o projeto com o BTI com antecedência e fazer um cálculo de engenharia térmica.
Ampliação da varanda
O espaço da casa pode ser aumentado expandindo o espaço na varanda, pois nas casas mais antigas este é um espaço bastante pequeno. Isso é especialmente verdadeiro para "Stalin" e "Khrushchev". Eles têm galerias com parâmetros de 1,7 por 1 m. Neste caso, é muito difícil usar o espaço como um espaço de vida.
Essas varandas são adequadas apenas para guardar coisas velhas ou preservação. Para sair dessa situação, você precisará ampliar a varanda. Existem duas maneiras principais:
- Remoção de vidros.
- Expansão da laje.
É possível aumentar o tamanho da varanda se o envidraçamento for executado ao longo do parapeito. Nesse caso, o espaço real torna-se maior, enquanto o significado nos documentos permanece o mesmo. Este método não requer permissão.
Um método mais difícil é aumentar o perímetro da placa de apoio (em no máximo 30%). Sua desvantagem é que é bastante difícil obter permissão para alterar o design.
Remoção de vidros
Antes de iniciar os trabalhos de retirada dos vidros, é necessário verificar o estado do parapeito. Geralmente é feito de uma laje de concreto armado monolítico. Nesse caso, você precisará comprar ou fazer seus próprios triângulos com cantos de aço. Eles são colocados a uma distância de 30 cm um do outro. Os pontos extremos são conectados por um canal, cuja extremidade deve encostar na parede.
Existem também essas varandas onde o parapeito é feito na forma de uma cerca de metal. DENTRO Neste caso, o procedimento é o seguinte:
- A parte principal do parapeito está desmontada. É necessário deixar apenas aqueles elementos que tocam a laje da varanda.
- Tubos quadrados são colocados verticalmente na laje a uma distância de 30-40 cm, com altura de aproximadamente 1 metro.
- Por baixo, uma placa de metal é soldada ao longo do perímetro, na qual são feitos orifícios para as âncoras.
- A cintagem superior é realizada por meio de um canal. As patas devem ser soldadas às extremidades deste elemento, destinadas à fixação à parede.
Após a remoção do parapeito, um trabalho semelhante é executado com o teto. Os cantos de metal devem ser fixados na parede (a distância deve ser mantida dentro de 40-45 cm)... As extremidades são amarradas no mesmo nível que a laje da varanda... Depois disso, as vazões galvanizadas são instaladas e todas as costuras são seladas. Se necessário, o telhado pode ser isolado com lã mineral. Na última fase, a varanda é envidraçada.
