La pregunta de si el balcón está incluido en el área total del apartamento surge con mayor frecuencia en transacciones inmobiliarias, registro de documentos técnicos para la vivienda. En estos casos, se basa en principios y puede "costarle" al comprador varias decenas, o incluso cientos de miles de rublos. Para evitar tal situación, es útil conocer los factores de reducción, el uso correcto de los términos "área total del apartamento" y "sala de estar". También es importante interpretar correctamente los actos legislativos sobre el tema.
Lo que está incluido en la superficie habitable total del apartamento: puntos controvertidos
- Total: la suma de todas las áreas de vivienda que deben contabilizarse de acuerdo con el Código de Vivienda de RF.
- Residencial: la suma de las áreas de las salas de estar que se asignan como tales en el diseño del edificio. El propósito semántico de esta habitación es la residencia permanente de una persona.
- Útil, en nuestro país, esta es la suma de las áreas de todos los locales, teniendo en cuenta el balcón, el entrepiso, excepto las escaleras, el hueco del ascensor, una rampa y similares, en el exterior, la suma de solo las áreas utilizadas.
El comprador ha firmado un acuerdo con el desarrollador sobre participación en el capital social, con la expectativa de comprar un apartamento de 77 m2. m. Incluida el área de la logia. Sin embargo, en el contrato, no había referencias a los coeficientes utilizados en los cálculos y una copia del plano del edificio.
Artículo 15 del Código de Vivienda de la Federación de Rusia.
Esta ley contiene el concepto de local residencial. Se entiende como un tipo de local aislado, clasificado como inmueble. Al mismo tiempo, se considerará residencial si las personas pueden vivir en él.
Esta ley también especifica lo que se incluye en el espacio habitable total. Esto se registra en el art. 15 de la ley, es decir, en la parte 5. Según el Código de Vivienda, el metraje total de una vivienda incluye la suma de las áreas de sus partes. También incluye local auxiliar. En este caso, la excepción son las áreas de balcón, logias, así como terrazas, verandas.
¡Nota! La pantalla LCD no incluye espacios de balcón y logias en el espacio habitable total.
Superficie total y habitable del apartamento
La definición precisa del área de los objetos juega un papel importante en las transacciones de vivienda. Afecta directamente al valor de mercado de los inmuebles. La superficie habitable total se determina para el apartamento.
La aclaración de la cuadratura general es necesaria para los siguientes propósitos:
- cálculo de pago por calefacción;
- seguimiento estadístico del volumen de construcción;
- registro de documentación técnica para un apartamento;
- determinación de la base imponible (impuesto predial);
- calcular el valor de la propiedad;
- tener en cuenta las normas de la vivienda al celebrar un contrato de alquiler social;
- cálculo del pago por el mantenimiento de la vivienda;
- cálculo de los beneficios sociales asociados a vivir en un apartamento.
El metraje de las viviendas se determina para otros fines:
- registro de un contrato de hipoteca en un banco;
- transacciones inmobiliarias: donación, compra y venta;
- evaluar las condiciones sanitarias y de vida, por ejemplo, al considerar las condiciones de vida de un niño menor de edad.
El concepto de área total es algo más amplio que el concepto de residencial. Incluye no solo dormitorios y salas de estar, sino también locales auxiliares: una cocina, un baño. Con balcones y logias, todo no es tan obvio e inequívoco.
Espacio vital
Primero debe decidir la terminología. En SNiP 2.08.01−89 "Edificios residenciales" hay conceptos claramente detallados que explican nombres como "logia", "balcón", "veranda". Tienen el siguiente significado:
- Una habitación acristalada incorporada o adjunta a un edificio de apartamentos (MKD), que no tiene calefacción ni electricidad, se llama terraza. Además, no debería tener restricciones de profundidad.
- Un edificio integrado con restricciones de profundidad, conectado a la sala de estar más cercana con cableado eléctrico, se llama logia.
- El balcón es similar a una logia, es decir, también tiene un límite de tamaño y está conectado a la habitación contigua con electricidad.
Al firmar un acuerdo de inversión para la compra de un apartamento con un desarrollador, las personas a menudo se enfrentan al problema de calcular correctamente los metros cuadrados, lo que afecta el costo final de la vivienda. Al preparar documentos, debe calcular correctamente el área del balcón en un edificio residencial.
Si observa el problema desde el lado de la ley, entonces muchos desarrolladores que han decidido tener en cuenta el balcón en el área total de la vivienda no tienen derecho a hacerlo. El cuadrado se calcula utilizando factores de reducción.
Si las imágenes de la logia deben tenerse en cuenta y por qué, no hay una respuesta definitiva, ya que las ideas sobre esto difieren en diferentes documentos. La confusión se produce debido a que el edificio debe cumplir con las reglas descritas en SNiP 31.01-2003, así como con los códigos de construcción vigentes.... Este documento indica que el cuadrado se considera de acuerdo con las instrucciones especificadas en las "Instrucciones sobre la contabilidad del fondo de bienes raíces residenciales en la Federación de Rusia".
área total
La logia está incluida en el área total del apartamento, ya que, de acuerdo con la legislación, este término incluye el metraje total de absolutamente todos los locales. Esto significa que esto debe incluir salas auxiliares para satisfacer las necesidades de los residentes.
Puede encontrar y calcular este indicador de forma independiente. Solo necesita medir todas las longitudes e ingresarlas en una calculadora especial Rosreestr. Esto te permitirá conocer cuál es el valor catastral de la vivienda (aproximado).
Hace algún tiempo, el área total de un apartamento se consideraba sin balcón. Es decir, no se llevó a cabo la inclusión de esta sala en el número de habitaciones adicionales. Esto significa que antes era posible calcular el valor de una casa sin tenerlo en cuenta. Además, las instalaciones no se mencionaron al emitir un certificado para un apartamento.
Desde entonces, se ha modificado el Código de la Vivienda. Y ahora el área total del apartamento incluye un balcón. Esto debe tenerse en cuenta al comprar, vender o volver a registrar una propiedad.
Debido a esto, al calcular el área total, el metraje aumenta, lo que aumenta el valor final de la propiedad. La ley asigna oficinas, salas de estar y dormitorios a las salas de estar. Se consideran adicionales:
- Logias y balcones.
- Armarios.
- Cocinas
- Cantinas.
Mucho depende de los coeficientes utilizados. El espacio de diseño se calcula para un balcón con un multiplicador de 0.3 y para una logia: 0.5. Estos locales se incluyen en el área total y se tienen en cuenta durante la construcción. Es toda la plaza que está registrada en el pasaporte técnico del apartamento.
El tema de la calefacción se decide individualmente. Si se instalan radiadores, y en la estación fría puede pasar tiempo en la logia, entonces este espacio pertenece al calentado. Esto, por supuesto, afecta el monto de las facturas de servicios públicos. El recibo de vivienda y servicios comunes incluirá cada metro cuadrado de local adicional.
¿Qué afecta el metraje del apartamento?
Al comprar una casa, es importante calcular con precisión su metraje. Este valor afecta indicadores como:
- el precio final de la propiedad;
- el monto de los pagos por calefacción;
- el monto del impuesto territorial;
- calcular el monto del impuesto sobre la vivienda;
- determinación del monto de la deducción fiscal;
- cálculo de 1 m2 de vivienda durante el trámite de reubicación de residentes de una casa de emergencia;
- determinación de estándares de contabilidad de vivienda;
- cálculo del espacio habitable transferido en virtud de un contrato de alquiler social;
- cálculo del monto de las prestaciones sociales gratuitas con cargo al presupuesto estatal.
El metraje también es necesario cuando se redactan las escrituras de transferencia, se realizan los actos de inspección del espacio habitable, se forma un informe de tasación, se asignan habitaciones en dormitorios. Este indicador es obligatorio al redactar un certificado de registro para la vivienda y durante el procedimiento de remodelación. Este parámetro siempre es necesario cuando se vende un inmueble.
¿Cuál es la diferencia entre terrazas, balcones y logias?
Para comprender completamente la diferencia en los multiplicadores decrecientes, primero debe comprender las diferencias entre cada habitación adjunta. Por ejemplo, las logias se caracterizan por el hecho de que son habitaciones de profundidad limitada, que están integradas en un edificio residencial. Esto no depende completamente de la presencia de una parte acristalada. El balcón también es una habitación de un edificio de apartamentos de profundidad limitada. A diferencia de las logias, sobresale más allá de la fachada y esto se diferencia de ella. Pero las logias tienen paredes laterales. Están diseñadas de tal manera que no perturben la luz natural de la habitación contigua.
Se aplica un coeficiente igual a uno para la veranda. Se diferencia en que no solo no bloquea el flujo de luz del día en la habitación contigua, sino que incluso tiene su propia iluminación separada. Además, la habitación contigua recibe su propia ventana independiente.
Construcción y diseño de cabañas y casas particulares.
Si tiene la intención de comprar una casa particular u otra vivienda, surgen las preguntas primarias y fundamentales:
- cual es el area de la casa;
- expresión de valor;
- escala.
El costo de la vivienda depende principalmente del área. Para que todos los procesos de la transacción se lleven a cabo sin engaños y sin errores, debe verificar usted mismo la confiabilidad del área designada especificada en el contrato de venta del local. Y aquí necesitará conocimiento de la ley y las reglas de cálculo.
Balcón y área total del apartamento - marco legal
Para comprender si la logia está incluida en el área total del apartamento, debe estudiar varios actos legales reglamentarios. Estos son el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, el Código de Normas "Edificios residenciales de varios apartamentos", la Orden Nº 37 del Ministerio de Construcción de Terrenos de la Federación de Rusia, la Ley Federal Nº 214-FZ del 30 de diciembre de 2004.
Normas SNiP sobre el balcón.
El mercado inmobiliario se basa en las normas especificadas en SNiP 31-01-2003 "Edificios residenciales de varios apartamentos". Para determinar el área de un apartamento, un apéndice en el formulario "B" hace una referencia a las "Instrucciones sobre la contabilidad del inventario de viviendas en la Federación de Rusia" (en lo sucesivo, las Instrucciones). La cláusula 3.34 de las Instrucciones divide el cálculo en tres categorías: área habitable, área del apartamento y área total. La instrucción da una respuesta exhaustiva: el área del balcón todavía está incluida en el área total del apartamento.
Video: asesoramiento legal
No hay contradicciones en los actos legales reglamentarios de la Federación de Rusia con respecto a la inclusión de un balcón en el área total del apartamento. Solo difieren en los objetivos de los cálculos respectivos.
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Comentarios (1)
- drnuggetice:
29/01/2021 a las 08:32
Espero haber podido responder la pregunta que atormentó a muchas personas sobre si el área de balcones, logias, terrazas está incluida en el área total del apartamento, y también si el área del balcón está incluida en el pago de los servicios públicos.
Respuesta
¿Cómo tener en cuenta correctamente el factor de reducción?
Si el desarrollador ofrece a la venta a 60 mil rublos por metro cuadrado apartamentos de cien metros y tienen un área de 4 m2 cerca de los balcones y 6 m2 cerca de las logias, entonces el costo total será de 6 millones de rublos. Al aplicar un multiplicador decreciente, obtenemos diferentes números. Luego, todas las instalaciones principales costarán 5,4 millones, las extensiones costarán 72 y 180 mil rublos, respectivamente. El precio total correcto para el cliente final disminuirá hasta en 348 mil y ascenderá a 5.652 millones de rublos. Como puede ver, la cantidad ahorrada en cumplimiento de la ley es bastante tangible. En casas modernas con diseños mejorados, ¡las extensiones pueden ser de hasta 20 m2! Y a menudo hay varios de ellos.
¿Qué es un factor de reducción?
Todo lo que vaya más allá de las paredes comunes del edificio no se considera un apartamento.
Las terrazas, logias y balcones están incluidos en el apartado "locales de verano" y no son aptos para vivir de acuerdo con el Código de Vivienda.
Coeficiente
Es una disminución legal del costo total de un apartamento. La relación entre el balcón y la sala de estar es de 0,3. Para sumar el cuadrado de la sala de verano, multiplique su área por 0.3 y sume al resto de las habitaciones. Si se trata de una logia, se refiere a una habitación incorporada sin calefacción con un coeficiente de 0.5. Estos números serán útiles para los documentos de la Oficina de Inventario Técnico.
Recuerde que el contrato de venta debe incluir un plano de planta. Verifique las imágenes de las secciones de verano sin calefacción para verificar si se les ha aplicado el coeficiente.
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Por ejemplo, un desarrollador vende apartamentos de 100 m2 a 60.000 rublos por metro cuadrado. Los balcones de estos apartamentos son de 4 m2 y las logias de 6 m2. El costo total de dicha vivienda es de 6.000.000 de rublos. Si aplica un multiplicador decreciente, obtiene diferentes números. La superficie total del local será de 96 y 94 m2, y los anexos de verano con un factor de reducción de 1,2 y 3 m2. Luego del recálculo, el local principal costará 5.76 y 5.64 millones, y las extensiones 72 y 180 mil, respectivamente. El precio correcto de los apartamentos será 5,832,000 y 5,800,000 rublos. Si utiliza los cálculos correctos, ahorrará hasta 200.000 en su compra.
Qué se posee después de calcular el coeficiente
Aunque el coeficiente de logias y balcones está confirmado por actos no normativos, indica inconsistencias en las leyes. Cree que ha pagado por toda el área de su apartamento, sin embargo, los balcones están legalmente incluidos en la propiedad común de la casa. Por lo tanto, en su posesión personal solo habrá el metraje entre las paredes, y la propiedad común de un edificio de apartamentos es:
- suelo;
- techo;
- paredes
- plato base;
- pared frontal;
- comunicaciones;
- parapeto.
El derecho a la propiedad privada se aplica solo a lo que está dentro de estos límites. En tal caso, es ilegal exigir el pago de medidores adicionales sin calefacción. Naturalmente, no habrá quejas sobre el uso de este espacio. Pero recuerde que no debe estropear o interferir con la propiedad pública para no recibir una multa.
Reducción de coeficientes en construcción compartida
El balcón y la logia pueden o no estar incluidos en las imágenes del apartamento. Esto depende directamente de los fines para los que se calcula.
En la construcción compartida de edificios de apartamentos, estos locales auxiliares se incluyen en la cuadratura general, pero con coeficientes decrecientes. La disposición correspondiente se encuentra contenida en la Ley Federal de 30 de diciembre de 2004 No. 214-FZ.
En el párrafo 1 del art. 5 el precio del contrato con respecto a la logia, la galería, el balcón y la terraza se determina de la siguiente manera: "el producto del precio unitario de la superficie total reducida de dicho espacio habitable y espacio vital." En este caso, este último consiste en "la suma del área total de la vivienda y el área de la logia, veranda, balcón, terraza con coeficientes decrecientes".
El metraje de logias y balcones se tiene en cuenta al participar en la construcción compartida, ya que el desarrollador debe compensar los costos incurridos por la construcción de estas estructuras.
¿Cómo funcionan en la práctica los factores de reducción de superficie para balcones y logias? Si el desarrollador vende un apartamento de 50 m2. m (incluido un balcón de 6 metros cuadrados) a un precio de 50,000 rublos por metro cuadrado. m, entonces su costo es de 2,500,000 rublos. Si tenemos en cuenta el coeficiente, entonces el área del piso del balcón se reduce a 1.8 sq. m, y el precio es de hasta 2.410.000 rublos, respectivamente. La cantidad ahorrada es tangible para el comprador y se puede utilizar para necesidades personales o trabajos de renovación en el apartamento.
Cálculo de cuadratura teniendo en cuenta el factor de reducción
Algoritmo para realizar cálculos
Las formas de los balcones son muy diversas.Son rectangulares, biselados, redondos, alargados.
Medir una estructura rectangular o cuadrada no es difícil, pero calcular el área de un balcón complejo es mucho más difícil. La última tarea se puede facilitar dividiendo el espacio deseado en formas geométricas simples. Por ejemplo, una ventana salediza se puede dividir en un triángulo y un rectángulo.
- Lo primero que debe hacer después de eso es medir cuidadosamente los lados de las figuras resultantes con una cinta métrica o un telémetro.
- Dibuja un boceto de la habitación o su dibujo en papel y marca las dimensiones de todas las figuras en él.
- Se recomienda que todos los cálculos relacionados con el cálculo del área se realicen con una calculadora.
- Calcula el área de las figuras en el dibujo.
Contrato con el desarrollador
No tiene sentido que los desarrolladores se reúnan con compradores y busquen ayudarlos a ahorrar dinero y reducir los costos de materiales. Por lo tanto, toda empresa de construcción intenta protegerse de antemano. Esto se reduce al hecho de que probablemente aparezca una cláusula en el contrato, que dice que puede haber una ligera diferencia entre el diseño y el área real del apartamento. Al descubrir este hecho, el comprador no presentará ningún reclamo. A menudo, los compradores acuerdan de antemano y firman documentos. Para obtener información sobre cómo redactar correctamente un contrato con un desarrollador y realizar modificaciones, vea este video:
Pago de vivienda y servicios comunes por balcón.
Pero al pagar las facturas de los servicios públicos, debe tener cuidado: es posible que también pague por el balcón, pero sus vecinos o amigos no. ¿Por qué sucedió? Los servicios públicos, centrándose en el Código de Vivienda de la Federación de Rusia, cuentan el alquiler en el recibo de acuerdo con el artículo 15. Si el área se indica en el pasaporte catastral junto con el balcón, no hay nada que hacer. En el caso de comprar una casa, debe estudiar cuidadosamente el certificado de aceptación del apartamento: si lo completa con precisión, no se verá amenazado con cargos adicionales en los recibos de los medidores de balcón.
Para no pagar las facturas de servicios públicos de un balcón al comprar un apartamento, comuníquese con nuestra agencia inmobiliaria. Te ayudaremos a redactar los documentos correctamente, ahorrándote tiempo y cantidades importantes de facturas de servicios públicos durante tu estadía en tu nuevo hogar.
Pago por el área del balcón
Algunos ciudadanos creen erróneamente que el territorio del balcón está incluido en el área total de la vivienda. El RF JK afirma que este no es el caso. Por otro lado, existen disposiciones del Código de Edificación de la Federación de Rusia, donde se indica que estos locales pertenecen a la parte residencial del local, pero con indicadores decrecientes.
Aquí hay algunas suposiciones que reducirán el costo de la vivienda, a saber:
- logia: un área de apartamentos por la que no es necesario pagar el 100% del costo. Aquí, se usa un indicador de 0.5 para reducir el costo de la vivienda;
- balcón: una pequeña parte de la vivienda, a la que también se aplica el indicador 0.3 para reducir el precio.
Se debe prestar especial atención al pago de facturas de servicios públicos. Las personas a menudo preguntan si estas áreas deben tenerse en cuenta al cobrar una tarifa. Los servicios responsables de esta área tienen en cuenta el territorio, y sin coeficientes decrecientes.
Esto se detalla en el Código de Vivienda de RF, por lo que no cometen nada ilegal. Como resultado, a menudo surgen situaciones de conflicto entre la gente del pueblo y los servicios públicos, lo que lleva a las partes a los tribunales.
¿Es posible ampliar el apartamento debido al balcón?
Puede, pero debe hacerlo bien. Sus planes pueden verse seriamente estropeados por la dura realidad, es decir, el uso irracional de medidores adicionales o la coordinación incorrecta del trabajo en el BTI. Para aquellos que quieran aumentar el tamaño de su vivienda mediante un balcón, si existen varias recomendaciones sobre cómo hacerlo de forma legal.
- Definir funcionalidad.Por ejemplo, el espacio adicional en el costado de la cocina se puede utilizar como comedor, trastero o área de TV. En el dormitorio, puede equipar una oficina o vestidor.
- Recuerda las reglas. Está completamente prohibido sacar las baterías. Si desea realizar calefacción, coloque calefacción por suelo radiante, pero solo eléctrica.
- Acuerde todos los trabajos. Si va a demoler la pared divisoria, es necesario coordinar el proyecto con el BTI con anticipación y hacer un cálculo de ingeniería térmica.
Ampliación de balcón
El espacio de la casa se puede aumentar ampliando el espacio en el balcón, ya que en las casas antiguas este es un espacio bastante pequeño. Esto es especialmente cierto para "Stalin" y "Khrushchev". Tienen logias con parámetros de 1,7 por 1 m. En este caso, es muy difícil utilizar el espacio como espacio habitable.
Dichos balcones solo son adecuados para almacenar cosas viejas o preservarlas. Para salir de la situación, deberá ampliar el balcón. Hay dos formas principales:
- Eliminación de acristalamientos.
- Ampliación de la losa.
Es posible aumentar el tamaño del balcón si el acristalamiento se realiza a lo largo del parapeto. En este caso, el espacio real se vuelve más grande, mientras que el significado en los documentos sigue siendo el mismo. Este método no requiere permiso.
Una forma más difícil es aumentar el perímetro de la losa portante (máximo 30%). Su desventaja es que es bastante difícil obtener permiso para cambiar el diseño.
Eliminación de acristalamientos
Antes de comenzar a trabajar en la eliminación del acristalamiento, es necesario verificar el estado del parapeto. A menudo está hecho de una losa de hormigón armado monolítico. En este caso, deberá comprar o hacer sus propios triángulos con esquinas de acero. Se colocan a una distancia de 30 cm entre sí. Los puntos extremos están conectados por un canal, cuyo extremo debe apoyarse contra la pared.
También hay balcones donde el parapeto está hecho en forma de cerca de metal. EN En este caso, el procedimiento es el siguiente:
- Se desmonta la parte principal del parapeto. Es necesario dejar solo aquellos elementos que toquen la losa del balcón.
- Los tubos cuadrados se colocan verticalmente sobre la losa a una distancia de 30-40 cm. La altura debe ser de aproximadamente 1 metro.
- Desde abajo, se suelda una placa de metal a lo largo del perímetro, en la que se hacen agujeros para anclajes.
- El flejado superior se realiza mediante un canal. Las patas deben soldarse a los extremos de este elemento, destinado a la fijación a la pared.
Una vez retirado el parapeto, se realiza un trabajo similar con el techo. Las esquinas metálicas deben estar unidas a la pared (la distancia debe mantenerse dentro de los 40-45 cm)... Los extremos están atados al mismo nivel que la losa del balcón.... Después de eso, se instalan refuerzos galvanizados y se sellan todas las costuras. Si es necesario, el techo se puede aislar con lana mineral. En la última etapa, el balcón está acristalado.
